Ältere Hauseigentümer äussern regelmässig den Wunsch, ihre Liegenschaft bereits zu Lebzeiten auf ihre Nachkommen zu übertragen, jedoch weiterhin darin wohnen zu dürfen. Diesem Anliegen kann man mit verschiedenen rechtlichen Ausgestaltungsmöglichkeiten nachkommen, wobei an dieser Stelle deren drei erwähnt werden sollen.

Mietvertrag

Die Eltern können die Liegenschaft von den Nachkommen mieten. Sie haben als Mieter lediglich für den sogenannten kleinen Unterhalt aufzukommen; grössere Unterhaltsarbeiten sind von den Nachkommen zu finanzieren. Der Nachteil dieser Lösung ist, dass der Vertrag von den Nachkommen gekündigt werden kann. Es ist deshalb vorteilhafter, für die Eltern ein unkündbares Recht zu begründen.

Wohnrecht

Mit dem Wohnrecht haben die Eltern das Recht, in der Liegenschaft zu wohnen. Die Ausübung des Wohnrechts kann nicht auf Dritte übertragen werden. Im Gegensatz zur Miete gehen nicht nur der kleine Unterhalt, sondern auch laufende Reparaturen und kleinere Erneuerungen zu Lasten der Eltern. Lediglich grössere Renovationsarbeiten sind durch die Nachkommen zu finanzieren. Eine Pflicht zur Altenpflege besteht indessen nicht.

Nutzniessungsrecht

Hier wird den Eltern die Befugnis erteilt, die Sache wirtschaftlich zu nutzen. Somit kann im Unterschied zum Wohnrecht vereinbart werden, dass die Eltern die Liegenschaft auch an Dritte vermieten dürfen. Deshalb können die Eltern die Liegenschaft beispielsweise fremdvermieten und mit den Mieteinnahmen eine kleinere Wohnung finanzieren.

Steuerrechtliche Aspekte

Je nach gewählter Variante müssen entweder die Eltern oder die Nachkommen den Eigenmietwert versteuern und können im Gegenzug die Unterhaltskosten und Schuldzinsen in Abzug bringen. Die Frage, wer die Liegenschaft als Vermögen zu versteuern hat, ist kantonal unterschiedlich geregelt.

Individuelle Lösungen

Sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung können entgeltlich oder unentgeltlich, bis zum Tode oder lediglich bis zum Auszug aus der Liegenschaft vereinbart werden. Auch die Kostenübernahme für Nebenkosten (Heizung, Strom) kann individuell verabredet werden. Ein Anspruch auf Ergänzungsleistungen ist abhängig von der gesamten Vermögenssituation der Eltern sowie von der Zeitspanne, welche zwischen der Übertragung der Liegenschaft bis zum Leistungsgesuch liegt. Sowohl das Wohn- als auch das Nutzniessungsrecht müssen öffentlich beurkundet werden. Es ist dies die Aufgabe des Notars, die Parteien bei der Wahl sowie den Ausgestaltungsmöglichkeiten zu beraten.

Kurzantwort

Wird die elterliche Liegenschaft auf die Nachkommen übertragen, so kann den Eltern mittels Miete, Wohnrecht oder Nutzniessung das Recht zum Verbleib eingeräumt werden. Je nach Wahl haben entweder die Eltern oder die Nachkommen für Renovationskosten aufzukommen und die Steuerlast zu tragen.