Februar 2021 – Dachfenster im Stockwerkeigentum
'Die Dachfenster unserer Liegenschaft im Stockwerkeigentum sind in die Jahre gekommen; eine Renovation ist notwendig. Der Eigentümer der Dachwohnung stellt sich nun auf den Standpunkt, die Stockwerkeigentümergemeinschaft müsse die Kosten übernehmen. Wir anderen finden das aber unfair und meinen, die Kosten habe der Eigentümer der Dachwohnung zu tragen. Wer ist im Recht?'
Die Einschätzung unseres Rechtsanwalts und Notars Andreas Meier, die er im Seetaler Bote vom 4. Februar 2021 publizierte, finden Sie hier.
Im Stockwerkeigentum wird zwischen gemeinschaftlichen Teilen und Teilen im Sonderrecht unterschieden. Während beispielsweise der Boden, die Aussenfassade und das Treppenhaus gemeinschaftlich sind, stehen jedem Eigentümer ausschliessliche Sonderrechte an seiner Wohnung zu. Kosten, die auf gemeinschaftliche Teile anfallen, gehen grundsätzlich zulasten aller Eigentümer (nach Massgabe der jeweiligen Wertquoten). Demgegenüber sind Kosten, die bei der
baulichen Ausgestaltung der Wohnung entstehen, vom jeweiligen Stockwerkeigentümer zu tragen.
Die Zuordnung von Dachfenstern zum gemeinschaftlichen Teil oder zu Sonderrecht ist umstritten. Gehören sie zum Sonderrecht, weil einzig der Eigentümer der Dachwohnung von solchen Fenstern profitiert? Oder stellen sie als Teil des Dachs gemeinschaftliche Teile dar?
Für diese Unterscheidung ist vorab das StWE-Reglement zu konsultieren. Finden sich darin keine Antworten, so ist das Gesetz beizuziehen. Dieses hält einerseits fest, dass Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, nicht sonderrechtsfähig sind.
Andererseits gibt das ZGB aber auch die Vermutung wieder, dass alle Gebäudeteile, die nicht explizit als gemeinschaftliche Teile erklärt wurden, dem Sonderrecht zugeordnet werden. Weil das Interesse des Eigentümers der Dachwohnung an Dachfenstern
grösser zu gewichten ist als dasjenige der Stockwerkeigentümergemeinschaft, werden klassische Dachfenster
gemäss Fachliteratur grundsätzlich dem Sonderrecht zugeordnet (sofern das StWE-Reglement nichts anderes festhält). Sie gelten als räumlicher Abschluss des Sonderrechtsbereiches. Folglich sind die Kosten, welche bei der Sanierung von Dachfenstern anfallen, vom Eigentümer der Dachwohnung zu tragen.
Kurzum: Die Sanierungskosten von Dachfenstern im Stockwerkeigentum sind nicht von der Gemeinschaft zu tragen, sondern vom Eigentümer der Dachwohnung.
