März 2009 – Wer bezahlt den nachträglich in der Mietwohnung festgestellten Schaden?
Zwei Tage nach Mieterwechsel beklagten sich unsere neuen Mieter über Gestank im Kühlschrank, der trotz Nachreinigung nicht zu neutralisieren sei, und verlangen Ersatz. Der ehemalige Mieter beruft sich aber auf das Protokoll, wo kein Vorbehalt angebracht worden sei. Wer muss bezahlen? Weiter erfolgte die letzte Mietzinsanpassung per 1. Juli 2008. Kann ich dem ehemaligen Mieter rückwirkend die Teuerung nachbelasten?
Ihre Anfrage enthält drei Rechtsfragen: Den Anspruch des Mieters auf einen neuen Kühlschrank, die Haftung des ehemaligen Mieters für Schäden und die rückwirkende Mietzinsanpassung.
mangelhafte Wohnung
Die Mietwohnung muss vom Eigentümer in einem zum Wohnen tauglichen Zustand gehalten werden. Die Gerichte müssen sich immer wieder zum Begriff der Tauglichkeit äussern und haben auch schon entschieden, dass ein ungenügend funktionierender Kühlschrank oder ein schlechter Geruch ein Mangel an der Wohnung sei und vom Eigentümer behoben werden müsse. Ob der Kühlschrank unbrauchbar ist hängt von der Intensität des Gestanks ab und kann von mir nicht beurteilt werden.
versteckte Mängel
Der Vermieter muss den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden. Es können aber auch Mängel bestehen, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren. Weil Kühlschränke bei der Wohnungsabgabe meist ausgeschaltet sind und die Tür geöffnet ist, kann ein Gestank - sofern er denn von der Intensität überhaupt ein Mangel ist - unter Umständen erst später wahrgenommen werden. Ein solcher versteckter Mangel kann vom Eigentümer auch nachträglich gerügt werden. Die Mängelrüge muss aber sofort nach Entdeckung des Mangels erfolgen. In diesem Fall kann sich der Vormieter nicht auf das Übergabeprotokoll berufen.
rückwirkende Mietzinsanpassung
Rückwirkende Erhöhungen des Mietzinses sind von Gesetzes wegen nicht möglich. Eine Erhöhung darf der Vermieter nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vornehmen. Sie muss dem Mieter mittels Formular mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfirst mitgeteilt und begründet werden. Rechtsanwalt Andreas Meier, Anwaltskanzlei & Notariat Scherrer Vetsch Meier, Hochdorf
Kurzantwort
Ob ein übel riechender Kühlschrank vom Vermieter ersetzt werden muss, hängt von der Intensität des Gestanks ab. Weiter muss der Vormieter für Mängel aufkommen, die bei der Wohnungsabgabe nicht erkennbar waren und nach Entdeckung sofort gerügt werden, sagt Andreas Meier, lic. iur. Rechtsanwalt, Partner bei Scherrer Vetsch Meier, Anwaltskanzlei & Notariat in Hochdorf.
